L’obligation de délivrance : une clause importante d’un contrat de vente immobilière - 02/05/2018

Grâce à la plupart des diagnostics immobiliers, qu’ils soient de vente ou de location, les propriétaires vendeurs ou bailleurs de biens immobiliers, peuvent s’exonérer de la garantie pour vices cachés dans le cadre de certains litiges, en reportant la non conformité découverte sur la responsabilité du professionnel qui opère les expertises obligatoires liées à l’anomalie rencontrée.

Les vendeurs particuliers vont généralement encore plus loin puisque nombreux sont ceux qui insèrent même sur l’acte de vente une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, rendant ainsi tout vice apparent ou caché découvert après la signature de l’acte de vente, inattaquable juridiquement, excepté dans deux situations bien spécifiques : lorsque le vendeur évolue professionnellement dans le secteur de l’immobilier (ou de la construction) ou lorsque l’acheteur parvient à prouver dans les délais impartis, que le vendeur connaissait au préalable les défauts en question.

Toutefois, lorsque le vendeur n’appartient ni à l’une ni à l’autre de ces catégories, il doit rester vigilant concernant une autre disposition, à savoir l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu de répondre.

En effet, par l’article 11615 du Code Civil, l’obligation de délivrance impose au vendeur de livrer le bien immobilier conforme à ce qu’il était au moment de la vente, qu’il s’agisse du bien lui-même, comme de ses accessoires ou de tous les équipements indispensables pour son usage.

A défaut, la vente du bien immobilier risque d’être annulée ou d’entrainer le versement de dommages et intérêts. A Nancy, dans le département de Meurthe-et-Moselle, zone d’intervention de DIM’S BATI, spécialiste du diagnostic immobilier, la cour de Cassation s’est prononcée récemment en faveur d’acheteurs d’une maison individuelle qui, après avoir acquis le bien, ont constaté que le chauffage ne fonctionnait pas, suite au sinistre subi par les radiateurs qui s’étaient fendus sous l’effet du gel, avant la livraison du bien par les vendeurs.

En effet, alors que la clause d’exonération de la garantie des vices cachés était invoquée par les vendeurs, l’autorité compétente a confirmé qu’il s’agissait plutôt d’un manquement à l’obligation de délivrance ou mise à disposition réglementaire.